杏彩体育·迪马股份2021年年度董事会经营评述

　　公司是一家多年深耕于房地产开发和专用车制造业务，并依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块的综合性发展企业。

　　2021年公司实现营业收入2,046,321.11万元，同比下降3.8%，房地产主营业务收入占比

　　91.74%；归属于上市公司股东的净利润-205,361.04万元，同比下降213.91%；资产规模达

　　公司受房地产行业及市场下行的影响。2021年随着房地产行业调控政策持续，国内房地产市场经历了深度调整的转变。2021年前三季度住房调控政策频繁的出台，政策环境从供需两端收紧，特别是房贷集中度管理、供地两集及三道红线等政策的要求，再加上延长按揭投放速度、房贷利率上调、部分城市预售资金监管严控、严防资金变相流入房地产市场等住房金融政策的加码，抑制了房地产投机需求及房地产资金的流动。下半年土地购置成交及市场销售成交情况持续走弱，除一线城市保持相对坚挺之外，二、三线城市均呈现下降，房地产投资增速放缓。房地产企业利润空间被压缩，毛利下降明显；房企融资环境紧张，违约事件频发，发展举步维艰。

　　2021年三季度后，房地产政策基调出现了阶段性调整，中央调控基调转暖较为明显，住房金融政策逐步在改善，地方政府也在积极落实稳楼市的举措，政策面有缓和向好的趋势。然而，

　　2022年新一轮新冠疫情突发并急速蔓延，目前已涉及到全国31个省份，受疫情叠加影响，经济下行及消费降级，购房意愿持续走弱，商品房销售持续下滑。国家统计局数据显示：2022年1-3月，商品房销售面积31,046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29,655亿元，下降

　　市场形势和疫情形态发展的变化引起公司管理层高度重视，基于谨慎性原则，公司重新对旗下存在可能发生减值迹象的资产进行全面清查和资产减值测试，依据客观情况变化对部分会计估计调整进行审慎判断，公司计提减值的原因主要如下：

　　（1）受规模性疫情与散发疫情交织，外溢病例及续发疫情多发的影响，多地区防控态势加重，公司部分项目所在地如上海、广州、武汉、杭州、苏州、南京、石家庄、成都、西安、长沙、绵阳、重庆、昆明区域受疫情封控、管控等不同程度影响，开工建设、开发进度及销售受阻；

　　（2）经济下行及消费降级，消费者购房意愿进一步低落，特别是对民营房企的顾虑，购房尤为谨慎。公司在售楼盘2022年2月至4月到访率逐月下滑明显，消费需求端受到严重影响且将持续趋势。

　　（3）受疫情影响，行业周期旺季中的春节返乡销售不及预期，2022年一季度销售金额40.45亿元，同比销售大幅减少，下降比例超过50%。

　　经过公司内部反复讨论，就资产减值计提与会计师进行了多轮沟通，在经审计委员会同意后，对公司资产提取了相应合理的减值准备。

　　从财务分析上看，公司净利润下降主要源于毛利率下降及资产减值计提。报告期内，公司房地产及物业总体毛利率为15.58%，同比下降4.49个百分点。公司房地产坚持二线城市核心区域及二线城市发展区域为主。公司布局区域较多，各城市公司管控能力也存在一定差异和短板，项目效益表现也呈现不同。前几年房地产行业持续高速增长，公司对行业前景及市场判断过于乐观，部分区域追求快速规模扩张，较高的评估了项目投资收益；当这些项目在进入销售阶段时，限售、限价、自持比例等调控要求又进一步压缩了利润空间，受疫情影响的叠加去化困难，以致不得不减弱该部分利润影响，核心保障项目现金流周转及回款安全。另一方面，公司在追求快速拓展、高周转的同时，受“三道红线”、信贷集中度管理、房地产再融资受限的影响，公司现金短债比优化存在不足。

　　报告期内，公司始终保证项目交付进度和产品品质，保持稳健经营，守住财务安全的底线，维持管理团队的稳定性和凝聚力，努力提高公司现金流管理、投资水平和精细化运营，降本增效，借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的竞争优势，努力跨越行业转折与阵痛期，积极开展创新业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。

　　报告期内，公司获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持AA+，评级展望为稳定，维持良好信用；报告期内公司不存在任何债务及担保逾期情况，并于2022年1月18日提前兑付完成中期票据5.6亿，具备良好的偿债能力及抗风险能力。报告期内，公司稳定经营获得金融机构信任，成功发行非公开住房租赁专项公司债券4.5亿元，提升长期负债占比优化债务结构。

　　公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内公司决策程序及内部控制均符合《公司章程》、《上市规则》的规定，不存在重大缺陷。公司严控与大股东的资金往来，资金占用与担保，保障公司与股东，尤其是中小股东的合法权益。报告期内，公司实施现金分红2.05亿元，回馈广大股东。

　　公司管理层始终保持稳定，适机通过优化组织结构，形成有竞争力的组织架构与员工团队，提升团队效能及凝聚力，持续促进员工与公司长远发展，为股东持续创造价值。

　　东原仁知受到客户与资本市场的高度认可。报告期内，东原仁知业务规模快速扩大，业绩稳步发展，分拆上市进展顺利。东原仁知首次公开发行境外上市外资股（H股）预计于4月29日在香港联交所主板挂牌上市。优质的物业服务已成为公司房地产开发业务的有力支撑，进一步提升了公司品牌影响力和竞争力。

　　公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，在抗疫救灾、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量，用行动踏实走出安心幸福的未来。报告期内公司联合各业务板块持续坚持抗疫，薪火暖冬项目、薪火奖学金助学项目、“恩福橘”消费振兴项目等均持续进行。

　　物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养多元化业务融合，是公司有别于其他传统房地产行业公司的核心价值。各业务板块以资本市场价值创造为导向，寻求具有自身特色发展道路的同时，相互协同发展，交叉助力，共创增值。

　　公司大股东债务重组仍在平稳有序推进。2021年留债利息已按照既定流程于2021年12月15日支付予东银控股债权人委员会，由债委会根据2021年重组利息支付的具体要求实施支付。

　　2021年，国内外环境复杂，对我国经济带来机遇的同时，压力及不确定性因素也不断增加，中央政府及各地区各部门均继续秉承稳中有升的总基调，维持稳定发展。

　　2021年房地产行业政策调控先紧后缓，政策调控总原则仍以“稳”为主。在“房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，调控政策呈现高频化，精准化。全年销售由热转冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。

　　从投资业态上看，住宅投资仍是主流。2021年全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%，其中住宅投资占比75.3%，增速较上年增长6.4%。从投资区域看，东部地区占领半壁江山，投资额占比为52.6%。

　　总体看施工面积较去年增长5.2%，为975,387万平方米，但新开工面积下降11.4%，为近六年来新开工房屋面积出现的首次下滑，也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。

　　房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21,590万平方米，比上年减少了3,946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17,756亿元，同比增长2.8%。

　　全国商品房销售增速放缓，全年销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。商品房平均销售价格为10,139元/平方米，同比增长2.8%,但增速为近5年最低水平。

　　从地区看分化情况明显，东部地区、中部地区增长较为良好。销售面积及销售金额在东部地区、中部地区增长位列前2位，销售金额较去年增长分别为8.0%，6.4%，西部地区、东北地区增速均出现下跌。

　　总体而言，房地产行业政策调控仍以“稳”为主，且经过多年市场与政策的调控与磨合后，房地产行业迎来理性时代，短期内市场信心仍不足，消费意向持续走弱；从长远看，随着城镇化持续，人口迁移住房改善升级等因素影响，需求的基本逻辑仍未发生改变。

　　2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展，特别是《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中政策对物业行业的倾斜；下半年随着房地产市场的下行，国家政策在支持物业行业发展的同时也强调规范行业秩序。

　　2021年，物业行业收并购频繁，大型物业企业延续2020年收购兼并竞争格局。众多物业公司纷纷拓展服务范围及规模，积极推动社区增值服务、城市管理服务及商业管理服务等多元业态。物业企业纷纷朝着资本市场道路进军，多家中小型规模企业物业申报IPO并成功发行上市。物业企业上市热情呈现前高后低的趋势，物企上市随着进程放缓，股价、市值、市盈率的回调，资本逐渐回归理性。

　　2021年随着疫情影响的逐步恢复，商业线下经济活力回升，商业地产整体开始回暖，但呈现地区分布不均，存在结构性过剩特点；部分主流商业企业在坚守一二线城市的同时，开始重点拓展下沉市场；面对客群高度重叠，竞争日趋激烈的情况，商业体纷纷通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，商管企业发展方向以轻资产管理，数智化赋能运营倾斜。

　　2021年汽车产销同比增长，其中新能源车市场占有率提升至13.4%，在国家补贴政策退坡背景下市场占有率的进一步提升，充分说明新能源汽车市场逐步从政策驱动转向市场驱动，专用车从传统能源转向新能源的存在市场空间。

　　从细分市场看，防弹车国内需求量略有下降，而消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，应急类专用车需求将呈现稳步增长趋势；机场航勤类集成应用专用车虽受疫情影响出现短暂需求下降，但随着疫情的稳定控制，市场也将逐渐恢复并保持稳定发展。

　　目前我国人口老龄化加速，养老问题的严重性必要性日益显现。随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但企业供给却不能满足市场的需求，缺乏专业医护，缺乏养老保健服务机构，老年保健护理用品处于匮乏状态。康养政策体系逐步完善，产业生态体系逐步形成，现阶段，我国已逐渐形成了“9073”的养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

　　报告期内东原地产受房地产行业政策调控的影响，虽然营业收入基本保持稳定，但受毛利率下降及资产减值计提的影响，利润亏损较大。在整体行业及市场下行的大环境下，东原地产全年仍然保持稳健经营和流动性安全，维持管理团队的稳定性和凝聚力，强化精细化运营，降本增效，不断努力应对行业系统性风险。

　　东原地产仍延续深耕战略不变，结合公司实际情况与市场环境，适机获得优质土地，报告期内新增房地产项目12宗，计容建筑面积197.55万平方米；延续长期主义经营理念，紧跟市场调整节奏，三四季度主动逐步放缓拿地节奏，注重项目稳健经营，报告期内新开工项目面积421.74万平方米、竣工项目面积255.40万平方米，获得中指研究院颁发的“2021中国房地产百强企业”第44位。

　　东原地产在延续之前从产品、服务、社区三个维度诠释产品力和客户价值的基础之外，报告期内进一步提出并聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造，包含场景化户型PRO+创新，社区公共空间大首层理念打造、安全智慧社区持续推进、与政府合作城市更新业务等。东原地产发起“人人都是产品官”计划，全员践行开放、共创的产品文。